Μια νέα ασφαλέστερη και αποδοτικότερη προσέγγιση για επένδυση στον τομέα των ακινήτων προσφέρεται τώρα ως αποτέλεσμα μιας καινούριας νομοθεσίας που έχει ψηφιστεί και υλοποιηθεί.
Ο κλασσικός τρόπος επένδυσης σε ακίνητα, για κάποιο που ήθελε να έχει σταθερά εισοδήματα από την επένδυση του, ήταν να διαθέσει €100,00 ή περισσότερα, να αγοράσει ένα ή περισσότερα διαμερίσματα, γραφεία ή καταστήματα και να τα ενοικιάζει. Η μέση απόδοση από τα ενοίκια στην Κύπρο είναι παραδεκτό ότι είναι σχετικά χαμηλή και κυμαίνεται περίπου στα 3% για οικίες, 4% για διαμερίσματα και 5% για εμπορικά.
Από τα ενοίκια ο επενδυτής πρέπει να αφαιρέσει τυχόν έξοδα για συντήρηση και επιδιορθώσεις, φόρους, τέλη και αμυντική εισφορά που πληρώνει στο τμήμα φορολογίας της κυβέρνησης και στους δήμους.
Ο παραδοσιακός επενδυτής, αναλαμβάνει όλες τις εργασίες που αφορούν την είσπραξη και την πληρωμή των πιο πάνω στις διάφορες αρχές, τις επιδιορθώσεις που πιθανόν να χρειαστούν και την διαχείριση των απαιτήσεων των ενοικιαστών.
Επιπλέον, ο παραδοσιακός επενδυτής πρέπει να εισπράξει το ενοίκιο από τον ενοικιαστή του, που μπορεί να τον καθυστερεί και να τον ταλαιπωρεί. Ακόμη, όταν φεύγει ο ενοικιαστής χρειάζεται αρκετή προσπάθεια για να ευρεθεί ο καλός επόμενος ενοικιαστής. Μπορεί μεταξύ ενοικιαστών, το ακίνητο να μείνει ξενοίκιαστο για ένα η περισσότερους μήνες.
Η νέα ευκαιρία για επένδυση σε ακίνητα, έγινε κατορθωτή με την εισαγωγή του «Περί Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων Νόμου του 2014 (Ν. 131(I)/2014)» που επιτρέπει σε επενδυτικές εταιρίες να επενδύσουν σε ακίνητα μετά από έγκριση της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου. Η επενδυτική εταιρεία υποβάλλει την πρόταση της υπό μορφή ενημερωτικού δελτίου η οποία όταν εγκριθεί από την κεφαλαιαγορά διανέμεται σε ενδιαφερόμενους αγοραστές. Ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει μονάδες (μετοχές) στο επενδυτικό τμήμα που θα κατέχει τα συγκεκριμένα ακίνητα που περιγράφονται στο ενημερωτικό δελτίο.
Τα πλεονεκτήματα για τον επενδυτή με τον νέο τρόπο επένδυσης σε σύγκριση με τον κλασσικό είναι πολλαπλά:
1. Ο επενδυτικός οργανισμός συνήθως αγοράζει μεγάλα ακίνητα, σε καλές περιοχές με αξιόχρεους και μακροχρόνιους ενοικιαστές. Κάποια επενδυτική εταιρεία που έχουμε υπόψη μας, αγοράζει για παράδειγμα μόνο εμπορικά κτίρια στο κέντρα της Λευκωσίας και Λεμεσού, τα οποία είναι ενοικιασμένα στην κυβέρνηση, τράπεζες, ελεγκτικούς οίκους κτλ., με μακροπρόθεσμα συμβόλαια. Με αυτό τον τρόπο, διασφαλίζουν την εισπραξιμότητα των ενοικίων τους και το ότι τα ακίνητα δεν θα μείνουν ξενοίκιαστα. Άρα επενδύουν με μικρότερο επιχειρηματικό κίνδυνο.
2. Ο στόχος των περισσότερων επενδυτικών οργανισμών του τομέα, είναι να διανέμουν τα καθαρά ενοίκια με τριμηνιαία σταθερά μερίσματα τα οποία υπερβαίνουν το 6% απόδοση ετησίως. Τα μερίσματα διαρκούν μέχρι τον τερματισμό της επένδυσης. Η επένδυση τερματίζεται με την πώληση των κτιρίων οπόταν ο επενδυτής αναμένεται να έχει επιπλέον όφελος από την αύξηση των αξιών των ακινήτων, κάτι που σημαίνει ότι η συνολική απόδοση του θα αυξηθεί περισσότερο. Με την πώληση των κτιρίων, όλα τα λεφτά διανέμονται. Ο οργανισμός είναι δεσμευμένος με βάση το ενημερωτικό δελτίο, προς την κεφαλαιαγορά και τους επενδυτές, να πωλήσει τα κτίρια μεσοπρόθεσμα (5-7 χρόνια συνήθως).
3. Ο επενδυτικός οργανισμός αναλαμβάνει όλες τις εργασίες που αφορούν τα ακίνητα. Δηλαδή, συντήρηση και επιδιορθώσεις, υπολογισμό και πληρωμή των τελών και φόρων, εξεύρεση ενοικιαστών, είσπραξη ενοικίων, πληρωμή μερισμάτων στους επενδυτές κλπ.
4. Ο επενδυτικός οργανισμός μπορεί να δανειστεί, εάν το επιθυμεί, με καλύτερους τραπεζικούς όρους από αυτούς που μπορεί να εξασφαλίσει ένας μικρός επενδυτής. Με τον δανεισμό ο επενδυτικός οργανισμός επιδιώκει συνήθως να αυξήσει την απόδοση και τα κέρδη για τους μετόχους του αφού το ποσοστό απόδοσης των ενοικίων είναι ψηλότερο από το κόστος δανεισμού.
Ένας επενδυτής μπορεί να διερωτηθεί τι θα γίνει σε περίπτωση που δεν είναι κατορθωτό να πωληθούν τα κτίρια στην περίοδο που υπολόγιζε ο οργανισμός. Αυτό είναι πάντοτε ένα θέμα όταν κάποιος επενδύει σε ακίνητα και ισχύει είτε πρόκειται για μικρά είτε για μεγάλα ακίνητα. Οι επενδυτικοί οργανισμοί αντιμετωπίζουν το θέμα αυτό με διάφορους τρόπους, τις πλείστες φορές σε συνεργασία με τις τράπεζες τους ή νέους επενδυτές.
Ο επενδυτικός οργανισμός είναι υπόχρεος να παρέχει πλήρη διαφάνεια στους επενδυτές του και την κεφαλαιαγορά με ενημέρωση σε συγκεκριμένα τακτά διαστήματα.
Καταλήγοντας, με τον νέο τρόπο επένδυσης, ο επενδυτής εμπιστεύεται τα κεφάλαια του σε ένα επενδυτικό οργανισμό που εποπτεύεται από την Κεφαλαιαγορά. Ο επενδυτής έχει την ευκαιρία να συμμετάσχει σε μια επένδυση σε κτίρια με αξιόχρεους ενοικιαστές, χωρίς ταλαιπωρία και με ικανοποιητική κερδοφορία, καλύτερη από αυτή που θα μπορούσε να πετύχει εάν έκανε την ίδια επένδυση από μόνος του.
Γιώργος Μουσκίδης
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Πηγή: philenews.com
