Τη δυναμική που έχει αποκτήσει και πάλι τα τελευταία χρόνια ο χώρος των ακινήτων αποδεικνύει η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στον τομέα σε όλες τις πόλεις της Κύπρου. Οι αριθμοί δείχνουν ότι η κρίση στα ακίνητα πέρασε και η ζήτηση επανήλθε, τόσο για αγορά όσο και στην πρωτόγνωρη, για κυπριακά δεδομένα, ζήτηση για ενοικίαση. Φούσκα είναι θα περάσει; Επηρεάζουν οι ξένοι; Πώς μπορεί πιο εύκολα κάποιος να βρει σπίτι/ διαμέρισμα για ενοικίαση ή να πωλήσει κάποιο ακίνητο; Ο επιχειρηματίας και Διευθύνων Σύμβουλος του ομίλου «Seven Property Group» Βασίλης Αρτεμίου, μας απαντάει σε όλες τις απορίες γύρω από τα ακίνητα αλλά και τη Διαχείριση Πολυκατοικιών και Κτιρίων, και κάνει τις δικές του εκτιμήσεις για το 2019.
Το επιχειρηματικό στοιχείο φαίνεται να είναι μέρος του χαρακτήρα του Βασίλης Αρτεμίου. Μπορεί να ξεκίνησε από την οικογενειακή τους επιχείρηση ‘ΑΡΤΕΜΙΣ’, η οποία ασχολούταν με εμπόριο οικιακού εξοπλισμού, ωστόσο στην πορεία ανακάλυψε ότι ο τομέας των ακινήτων είναι ο τομέας ο οποίος τον εξιτάρει.
Ο Βασίλης Αρτεμίου το 2006 και αφού προηγουμένως πέρασε από τη θέση του διευθυντή Μάρκετινγκ και Πωλήσεων σε εταιρεία Κατασκευής Ακινήτων, ανοίγει το δικό του κτηματομεσιτικό γραφείο στην Αραδίππου.
Γνωρίζοντας ότι ο χώρος των ακινήτων είναι απαιτητικός, συνεχίσει και ο ίδιος να εκπαιδεύεται ανάλογα. Έτσι αποκτά το πτυχίο με Άριστα στον κλάδο Διεύθυνση Ακινήτων (Estate Management), έχει αποκτήσει την Άδεια Κτηματομεσίτη, είναι εγγεγραμμένος Εκτιμητής Ακινήτων στο ΕΤΕΚ και μέλος του RICS (Royal Institution of CharteredSurveyors).
Σήμερα ο όμιλος Seven Property Group, του οποίου ο Βασίλης Αρτεμίου είναι Διευθύνων Σύμβουλος και εργοδοτεί 17 άτομα ενώ απασχολεί ένα δίκτυο συνεργατών γύρω στα 50 άτομα, βασική δραστηριότητα είναι η Διαχείριση Πολυκατοικιών και Κτιρίων, Εκτιμήσεις Ακινήτων και Κτηματομεσιτικό Γραφείο.
Ο όμιλος Seven Property Group παρέχει όλες τις προαναφερόμενες υπηρεσίες. Πέραν τούτου τι είναι αυτό που σας κάνει να ξεχωρίζεται και σας εμπιστεύονται οι πελάτες σας όλα αυτά τα χρόνια που βρίσκεστε στον χώρο των ακινήτων;
Η εμπιστοσύνη που κτίσαμε όλα αυτά τα χρόνια, ο επαγγελματισμός, η εμπειρία σε συνδυασμό με την αγάπη και το σεβασμό σε αυτό που κάνουμε.
Η κρίση στα ακίνητα φαίνεται να πέρασε για τα καλά. 9.242 πωλήσεις το 2018, σε σχέση με 3.676 το 2013. Κυρίως την πρώτη περίοδο επανόδου κάποιοι μίλησαν για “φούσκα” που κάποια στιγμή θα σκάσει. Μπορεί να ισχύσει κάτι τέτοιο;
Η οικονομία κάνει κύκλους. Τα αίτια της φούσκας ήταν πολύ γνωστά και εμφανή, κανείς όμως δεν ήθελε να το δει και να το πιστέψει. Υπάρχει σαφής επηρεασμός και φόβος στην αγορά από το πρόσφατο παρελθόν. Υπάρχουν όμως διαφορές μεταξύ των περιόδων και η κύρια ήταν η εύκολη πρόσβαση στο χρήμα τόσο από επιχειρηματίες όσο και από ιδιώτες. Η αγορά κινείτο με χρήματα των τραπεζών ουσιαστικά.
Σήμερα τα δεδομένα είναι διαφορετικά καθώς οι επενδύσεις οι οποίες γίνονται αφορούν κυρίως κεφάλαια τα οποία υπάρχουν με πολύ μικρότερο δανεισμό. Επίσης, παρόλο που παρουσιάζονται αυξήσεις αυτές είναι σε λογικά επίπεδα εάν εξαιρέσουμε κάποιες περιπτώσεις.
Θεωρώ ότι μετά όσα έχουν συμβεί στο πρόσφατο παρελθόν όλοι θα πρέπει να έχουμε γίνει σοφότεροι και πιο προσεκτικοί.
Η Λεμεσός αυτή τη στιγμή κατέχει τα ηνία ενώ παράλληλα παρατηρείται αύξηση ξένων πολιτών στην πόλη. Τελικά οι ξένοι είναι αυτοί που τόνωσαν την αγορά ακινήτων;
Η Λεμεσός κατέχει τα ηνία στο μερίδιο αγοράς με ένα ποσοστό της τάξης του 37%. Η αγορά ακινήτων μοιράζεται περίπου σε ξένους (Ευρωπαίους και μη Ευρωπαίους) και ντόπιους. Σίγουρα οι ξένοι έχουν τονώσει την αγορά όμως υπάρχει και αρκετό ενδιαφέρον και από την τοπική αγορά.
Ποιες οι προοπτικές για το 2019;
Οι προοπτικές για το 2019 είναι θετικές. Ήδη από τα επίσημα στοιχεία του Κτηματολογίου ο Φεβρουάριος του 2019 παρουσιάζει μια αύξηση της τάξης του 25% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2018. Θετικό είναι το γεγονός επίσης ότι η αύξηση αφορά όλες τις επαρχίες. Η Κύπρος παραμένει ένας ελκυστικός προορισμός για διάφορους λόγους.
Αποφασίζει κάποιος να πωλήσει το ακίνητο του, είναι επιβεβλημένη η εμπλοκή εκτιμητή και θεωρείται λανθασμένο το να αποταθεί κανείς μόνο σε μεσίτη για την τιμή του ακινήτου;
Κατά την άποψη μου η εμπλοκή εκτιμητή είναι επιβεβλημένη αλλά και απαραίτητη. Η επιστημονική άποψη του εκτιμητή δεν περιορίζεται μόνο στο ενημερώσει τον προτιθέμενο πωλητή για την Αγοραία Αξία του ακινήτου που ενδιαφέρεται να πωλήσει, άλλα θα του παρέχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες τις οποίες χρειάζεται να γνωρίζει σχετικά με τα νομικά, πολεοδομικά και φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου του.
Τι λαμβάνει υπόψη του ένας εκτιμητής για να καθορίσει το πόσο αξίζει ένα ακίνητο;
Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου εξαρτώνται από το είδος του ακινήτου και τη μεθοδολογία την οποία αποφασίζει να εφαρμόσει ο εκτιμητής. Στις πλείστες των περιπτώσεων η μέθοδος η οποία χρησιμοποιείτε είναι η συγκριτική μέθοδος. Ο εκτιμητής αφού συγκεντρώσει τα δεδομένα για το υπό εξέταση ακίνητο αναφορικά με τα νομικά, πολεοδομικά και φυσικά χαρακτηριστικά του τα συγκρίνει με άλλα παρόμοια ακίνητα τα οποία έχουν πωληθεί και κάνει τις ανάλογες αναπροσαρμογές όπου χρειάζεται.
Η προσωπική άποψη του εκτιμητή λαμβάνεται υπόψη και είναι γι’ αυτό το λόγο που λέμε ότι η Εκτίμηση Ακινήτων δεν είναι μόνο επιστήμη αλλά και τέχνη.
Θέλω να πωλήσω ή να ενοικιάσω το ακίνητο μου γιατί να το αναθέσω σε μεσιτικό και να μην το πωλήσω μόνος μου;
Η ανάθεση της πώλησης ή ενοικίασης ενός ακινήτου πρέπει να γίνεται μέσω ενός εγγεγραμμένου αδειούχου κτηματομεσίτη. Δυστυχώς υπάρχει η λανθασμένη άποψη ότι ο κτηματομεσίτης είναι μόνο ο άνθρωπος που θα μου υποδείξει κάποια ακίνητα και αν αγοράσω κάποιο από αυτά θα πάρει την προμήθεια του. Ο εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης είναι ο προσωπικός μας σύμβουλος για την ίσως μεγαλύτερη οικονομική απόφαση την οποία καλούμαστε να πάρουμε κατά την διάρκεια της ζωής μας, δηλαδή την αγορά ή πώληση ενός ακινήτου. Είναι ο άνθρωπός ο οποίος θα είναι δίπλα μας καθ’ όλη την διάρκεια της αγοραπωλησίας ο οποίος θα μας συμβουλέψει και θα μας προστατέψει από πολλούς κινδύνους.
Τα τελευταία χρόνια βλέπουμε όλο και περισσότερους να στρέφονται προς την ενοικίαση. Το στοιχείο της ζήτησης υπάρχει, υπάρχει η ανάλογη προσφορά;
Είναι αλήθεια ότι για πολλούς και διάφορους λόγους υπάρχει μια τεράστια ζήτηση προς το ενοίκιο. Ενδεικτικά να αναφέρουμε τη δυσκολία στην εξασφάλιση δανείου, στην αύξηση των φοιτητών καθώς επίσης και στο ότι κάποιοι βλέποντας τι έχει συμβεί στο πρόσφατο παρελθόν επιλέγουν το ενοίκιο. Το αρνητικό είναι ότι η προσφορά είναι κατά πολύ μικρότερη της ζήτησης με αποτέλεσμα τη ραγδαία αύξηση των τιμών των ενοικίων. Ο κλάδος των ακινήτων θεωρείται ένας ιδιόμορφος κλάδος καθώς η εισαγωγή καινούργιων προϊόντων (ακινήτων) στην αγορά δε μπορεί να είναι άμεση ούτως ώστε να ικανοποιηθεί η ζήτηση. Βλέπουμε ότι γίνονται σκέψεις και προτάσεις τόσο από πλευράς κυβέρνησης αλλά και άλλων φορέων για εξεύρεση τρόπων επίλυσης του συγκεκριμένου προβλήματος.
Είναι ευκολότερη η εύρεση οικίας ή διαμερίσματος εάν ο επίδοξος ενοικιαστής ή αγοραστής αποταθεί σε μεσιτικό γραφείο;
Εννοείται ότι είναι ευκολότερη και οι λόγοι είναι αρκετοί. Αν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ή να ενοικιάσει κάποιο ακίνητο πρέπει να κάνει την έρευνα του μέσα από το διαδίκτυο (ιστοσελίδες, μέσα κοινωνικής δικτύωσης), να ψάξει σε εφημερίδες, ταμπέλες και πανό στους δρόμους, να τηλεφωνήσει σε όλους αυτούς, να δει αν έχουν το ακίνητο το οποία ψάχνει, να κλείσει ραντεβού για να πάει να δει τα ακίνητα και αν είναι τυχερός θα βρει αυτό που ψάχνει. Όλη αυτή τη δουλεία, η οποία χρειάζεται πάρα πολλή χρόνο και γνώσεις, την κάνει ο κτηματομεσίτης, ο οποίος θα μας γλιτώσει αρκετό χρόνο και ταλαιπωρία καθώς γνωρίζει ήδη τα ακίνητα τα οποία υπάρχουν διαθέσιμα στην αγορά, θα κανονίσει την ξενάγηση σε αυτά που πραγματικά μας ενδιαφέρουν και θα μας συμβουλέψει ανάλογα.
Ένα άλλο κεφάλαιο είναι η διαχείριση κτιρίου ή πολυκατοικίας. Ποιο είναι το πακέτο υπηρεσιών που αναλαμβάνει μία εταιρεία διαχείρισης;
Η διαχείριση κτιρίων και πολυκατοικιών είναι ένα μεγάλο κεφαλαίο το οποίο επηρεάζει σε τεράστιο βαθμό τον κλάδο των ακινήτων. Η εταιρία μας έχει εντοπίσει τα πάμπολλα προβλήματα τα οποία παρουσιάζονται στα κτίρια και τις πολυκατοικίες με άμεσες επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες και ενοίκους. Προβλήματα τα οποία επηρεάζουν αρνητικά την ποιότητα ζωής των ανθρώπων που ζουν σε αυτά και που πολλές φορές γίνονται αποτρεπτικός παράγοντας στο να αγοράσει ή να ενοικιάσει κάποιος ένα ακίνητο σε κάποιο κτίριο.
Είναι για αυτούς τους λόγους που η εταιρεία μας εδώ και 12 χρόνια παρέχει ένα πλήρες πακέτο διαχείρισης το οποία αρχίζει από την Σύσταση Διαχειριστικής Επιτροπής, άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού, είσπραξης κοινοχρήστων, πληρωμών λογαριασμών, μηχανογραφημένη τήρηση εσόδων και εξόδων, επίλυση όλων των προβλημάτων, διαθέσιμο τεχνικό είκοσι τέσσερις ώρες το εικοσιτετράωρο, οργάνωση συνελεύσεων της οικοδομής και πολλά άλλα.
Για ποιους λόγους κάποιος να αναθέσει τη διαχείριση μίας πολυκατοικίας σε μία εταιρεία;
Τα θέματα τα οποία προκύπτουν και αφορούν τη Διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών είναι αρκετά και ποικίλα γεγονός που καθιστά αδύνατη τη διαχείριση του κτιρίου από τους ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα είναι οι ιδιοκτήτες να καταλήγουν να τσακώνονται μεταξύ τους και τα κτίρια να μη διαχειρίζονται και συντηρούνται σωστά. Επίσης οι ευθύνες των ιδιοκτητών και της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι πολλές γεγονός που απαιτεί πολλή χρόνο αλλά και εξειδικευμένες γνώσεις. Μια σωστά καταρτισμένη και έμπειρη εταιρεία μπορεί να προσφέρει υψηλού επιπέδου υπηρεσίες οι οποίες θα διασφαλίζουν την ομαλή και εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας εξοικονομώντας πολύτιμο χρόνο για τους ιδιοκτήτες και την Διαχειριστική Επιτροπή.
Έχει το δικαίωμα ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε μια πολυκατοικία να ενοικιάσει το διαμέρισμα του χωρίς την καταβολή κοινόχρηστων;
Δυστυχώς η νομοθεσία αλλά και η εφαρμογή της νομοθεσίας μας παρουσιάζουν αρκετά κενά. Η καταβολή κοινοχρήστων είναι υποχρεωτική για όλους και θα έπρεπε να υπάρχουν αυστηρότερες και πιο άμεσες κυρώσεις για αυτούς που δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα τους.
Η απάντηση στην ερώτηση σας είναι ότι κανονικά δε θα έπρεπε να επιτρεπόταν η ενοικίαση ή πώληση διαμερίσματος στην περίπτωση που το συγκεκριμένο διαμέρισμα δεν έχει κανονισμένες τις οφειλές του. Δυστυχώς στην πράξη συμβαίνει.
Μια εκτίμηση για το μέλλον των ακινήτων στην Κύπρο. Αγορά ή ενοικίαση;
Αυτή είναι μια ερώτηση που δε μπορεί να απαντηθεί με ακρίβεια και ο λόγος είναι ότι τα δεδομένα αλλάζουν συνεχώς. Για παράδειγμα, σήμερα παρόλο που δε μπορούν αρκετοί να εξασφαλίσουν δανειοδότηση είναι μια πού καλή περίοδος για αγορά. Οι λόγοι είναι ότι τα επιτόκια βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, την ίδια ώρα που οι τιμές ενοικίασης βρίσκονται στα ύψη.
Από την άλλη υπάρχει και η τάση προς το ενοίκιο χωρίς όμως να ξεχνάμε ότι παραδοσιακά στην Κύπρο επικρατεί η νοοτροπία της αγοράς ιδιόκτητου ακινήτου.
